गुंतवणुकीचा REIT प्रकार काय आहे? आजच्या लेखातून REIT आणि त्याचे गणित जाणून घेऊ या!
कष्ट करून कमाई करण्याचं वय मर्यादित असतं हे कधीकाळी जाणवल्यानंतर माणसाने बचत करायची सुरुवात केली. या बचतीची सुरुवात नातीगोती सांभाळण्यापासून सुरु झाली असावी. पण त्यालाही मर्यादा असतात हे लक्षात आल्यावर स्वतःच्या मालकीची, म्हणजे स्व-केंद्रित बचत करण्यापर्यंत मजल माणसांनी गाठली. सुरुवातीला धान्याची, पाळीव प्राण्यांची, जमिनीची बचत सुरु झाली. पण केलेली बचत वाहत्या काळात वाहून जाऊ नये म्हणून किंवा ऐनवेळी मध्यरात्री हाताशी असावी म्हणून सोने-चांदी या स्वरुपात बचत सुरु झाली. त्यानंतर बचतीचे शास्त्र निर्माण झाले आणि त्यातून प्रत्येक बचतीच्या प्रकाराला 'अ‍ॅसेट क्लास' असे नाव देण्यात आले. अगदी सहज वापरले जाणारे अ‍ॅसेट क्लासचे प्रकार म्हणजे - बँकेतल्या ठेवी, कंपन्यांचे समभाग म्हणजेच शेअर्स, म्युच्युअल फंड, सोने-चांदी, एकापेक्षा अधिक घरे वगैरे वगैरे.
आता काळ जसा बदलत जातो आहे त्यानुसार काही नवे 'अ‍ॅसेट क्लास' जन्माला आले आहेत. आज आम्ही त्यापैकीच एका नव्या अ‍ॅसेट क्लासची ओळख करून देणार आहोत. या क्लासला REIT म्हटले जाते. हा बचतीचा प्रकार बराच नवा आहे. अजूनही 'पॉप्युलर अ‍ॅसेट क्लास' मध्ये त्याची गणना होत नाही. साहजिकच लोकांना REIT फारशी परिचयाची नाही. चला तर 'बोभाटा'च्या आजच्या लेखात समजून घेऊ या REIT आणि त्याचे गणित!!
REIT हे Real Estate Investment Trustचे लघुरुप आहे. आता यातील एकेका शब्दाची फोड करूया. रिअल इस्टेट म्हणजे ढोबळमानाने 'विकसित -अविकसित जमिनी आणि बांधकाम केलेल्या इमारती'. आता गुंतवणूकीचा विचार करताना ढोबळ मान हा शब्द वापरणे अयोग्य आहे. पण या गुंतवणूक प्रकाराच्या मर्यादा सध्यातरी 'विकसित -अविकसित जमिनी आणि बांधकाम केलेल्या इमारती' या क्षेत्रापुरत्याच असल्याने हा शब्दप्रयोग केला आहे. इन्व्हेस्टमेंट म्हणजे गुंतवणूक हा शब्द परिचयाचा आहे. पण हा ट्रस्ट शब्द का आला आहे? हे समजून घेण्यासारखे आहे. ट्रस्टच्या माध्यामातून रिअल इस्टेटच्या माध्यमात केलेली गुंतवणूक म्हणजे REIT. हे समजले असेल तर आता पुढील उदाहरण पाहू.
समजा, एखाद्या विकासकाने म्हणजेच डेव्हलपरने १०० एकर जागेवर २०० इमारती बांधल्या आहेत. या इमारती भाड्याने दिलेल्या आहेत. म्हणजेच प्रत्येक इमारतीतून दर महिन्याला भाड्याची आवक सुरु आहे. आता तुमच्यकडे पुरेसे पैसे असतील तर एखादी इमारत विकत घेऊन ते येणार्‍या भाड्याची आवक तुमच्या खात्यात वळवता येईल. पण समस्या अशी आहे की एक इमारत विकत घेण्यासाठी प्रचंड पैसे लागतात. असे प्रचंड प्रमाणात पैसे तुमच्याकडे नसतील तर तुमच्या दृष्टीने विषयच संपला.
आता दुसर्‍या पध्दतीने विचार करू या. एका माणसाला न परवडणारी किंमत समजा हजार माणसांनी एकत्र येऊन केली तर? हो, अशा पध्दतीने हजार माणसांचे पैसे गुंतवल्याने प्रत्येकाला इमारतीचा एक हिस्सा मिळेल आणि सोबत भाड्याच्या रुपाने कमाईपण सुरु होईल. पण हे दिसतं तितकं चित्र सोपं नाही. हजार माणसांची जबाबदारी डोक्यावर घेऊन नियमित देखभाल करणार कोण? आणि गरज भासल्यास हजारातल्या चार माणसांना गुंतवणूक केलेले पैसे परत घ्यायचे असतील तर ते देणार कोण?
हे सगळे लक्षात घेऊन जी गुंतवणूकीची संकल्पना रचली जाते ती म्हणजे REIT. यासाठी एक ट्रस्ट निर्माण करण्यात येतो. हा ट्रस्ट गुंतवणूकदारांच्या पैशातून रिअल इस्टेट विकत घेतो. त्याची देखभाल करतो आणि उत्पन्नाची विभागणी करतो. हे करताना रिअल इस्टेटच्या किंमतीचे छोटे छोटे तुकडे म्हणजे युनिट तयार करण्यात येतात. हे युनिट आकाराला लहान असल्याने अनेकजणांना एकाच वेळी गुंतवणूकीची संधी मिळते आणि गुंतवणूकीच्या प्रमाणात उत्पन्न पण मिळते.
आता राहता राहिला प्रश्न गुंतवणूक काढून घेण्याचा! यासाठी या युनिटचे शेअरबाजारात लिस्टिंग करण्यात येते. असे केल्याने पैसे परत घेण्यासाठी ट्रस्टकडे न जाता शेअरबाजारात विक्री करून कधीही गुंतवणूक मोकळी करता येते.
पुढाचा गहन प्रश्न तुमच्या मनात उभा राहील. तो असा की हे कितपत कायदेशीर आहे?
भारतात अशा REITच्या कारभारासाठी सुस्पष्ट नियमावली आखली गेली आहे. या नियमांपैकी गुंतवणूकादाराला माहितीचे असणे अत्यावश्यक आहेत ते आता वाचूया!
१. गुंतवणकूदारांचे ८०% पैसे बांधकाम पूर्ण झालेल्या बिल्डिंगमध्येच गुंतवता येतील.
२. भविष्यात कदाचित चांगला भाव मिळेल या आशेवर जमिन खरेदी करता येणार नाही. थोडक्यात 'स्पेक्युलेटीव्ह पर्चेस' करता येणार नाही.
३. बांधकाम पूर्ण करण्यासाठी कर्ज द्यायचे असल्यास -
(अ) इस्टेटच्या २५% अधिक कर्ज देण्यास सर्व युनिटधारकांचा होकार घ्यावा लागेल.
(ब) कर्जाची रक्कम युनिटहोल्डरने जमा केलेल्या रकमेच्या ५०% पेक्षा जास्त कधीही नसेल.
४. रिअल इस्टेट्मधून मिळाणारे ९०% उत्पन्न युनिट भागधारकांना वाटावे लागेल.
५. ट्रस्टच्या कार्यकारी सदस्य मंडळात अर्धे कार्यकारी -डायरेक्टर- हे स्वतंत्र असतील. या स्वतंत्र उमेदवारांच्या लायकीबद्दल कंपनी-लॉचे आखून दिलेल्या नियमांचे पालन करावे लागेल.
६. ६०% युनिट होल्डरच्या संमतीने ट्रस्टच्या मालकीच्या इस्टेटचे व्यवस्थापन करणार्‍या 'मॅनेजर' ला काढून टाकता येईल. इथे 'मॅनेजर' या शब्दाचा अर्थ व्यापक आहे. रिअल इस्टेटची व्यवस्था बघणारी कंपनी असा अर्थ समजावा. अपहाराची शक्यता टाळण्यासाठी हा दंडक घातला आहे.
७. या 'मॅनेजर'ला दिला जाणारा मोबदला त्याच्या कार्यतत्परतेवर अवलंबून असेल. म्हणजे कार्यतत्परता जास्त, तर मिळणारा मोबदला त्या प्रमाणात जास्त मिळेल.
८. ट्रस्टच्या अधिकारातील रिअल इस्टेटची विक्री करण्यासाठी कडक निर्बंध आहेत.
अशा REITच्या युनिटहोल्डरचे हितसंबंध सुरक्षित करण्याचे नियम आपण वाचले. पण या 'अ‍ॅसेट क्लास' मध्ये गुंतवणूक का करावी याचे उत्तर आता आपण बघूया.
१. सतत उत्पन्न देणार्‍या रिअल इस्टेटमध्ये कमीतकमी रक्कम गुंतवण्याची संधी मिळते. सध्या कमीतकमी म्हणजे रु. ५०,००० हजाराची गुंतवणूक करता येते.
२. रिअल इस्टेटमध्ये थेट पैसे टाकण्यापेक्षा हा मार्ग जास्त सुरक्षित आहे.
३. या युनिटमधून मिळणारे उत्पन्न बँकेत ठेवलेल्या ठेवीपेक्षा जास्त मिळते. थोडक्यात सांगायचे तर थेट गुंतवणूक आणि बँकेत ठेव्लेली रक्कम या दोन्हीमधला हा मध्यम मार्ग आहे.
४. गुंतवणूक करण्यासाठी आणि गुंतवणूकदाराच्या हितासाठी असलेले "रोकडसुलभता- पारदर्शक कारभार- लाभांश-कार्यतत्परता- वैविध्य " हे पाचही गुण या 'अ‍ॅसेट क्लास' मध्ये आहेत.
५. वेळोवेळी मिळणारा लाभांश आणि वाढत जाणारी रिअल इस्टेटची किंमत या दोन्हींचा फायदा युनिटहोल्डरला मिळतो.
६. लाभांशावर त्या-त्या वेळी असलेल्या नियमाप्रमाणे आयकर भरावा लागेल. गुंतवणूक काढून घेतल्यास लाँग टर्म किंवा शॉर्ट टर्म गुंतवणूकीवर नियमांप्रमाणे कर भरावा लागेल.
अशा प्रकारे शेअर बाजारात नोंदवण्यात आलेली माइंड स्पेस ही एकच REIT सध्या बाजारात आहे. हा लेख लिहिताना युनिटची किंमत रु. ३०४ होती. हे युनिट सुरुवातीला २७४ रुपयांत देण्यात आले होते. माइंड स्पेसच्या देशातील चार वेगवेगळ्या शहरातील इस्टेट या REITच्या खाली येतात. REIT खाली असणार्‍या प्रॉपर्टीची किंमत सध्या २३,००० कोटींच्या घरात आहे. त्यातून दरवर्षी १७०० कोटी रुपये उत्पन्न मिळते. या युनिटचे आगमन होऊन अजून एक वर्ष झालेले नाही. त्यामुळे लाभांशाबद्दल काही माहिती देता येणार नाही.
महत्वाची सूचना : बोभाटाच्या या लेखात REIT बद्दल शक्य तितक्या सोप्या भाषेत आम्ही माहिती देण्याचा प्रयत्न केला आहे. या लेखाचा एकमेव हेतू अर्थसाक्षरता करणे आहे आणि बोभाटा कोणत्याही REITशी संबंधीत नाही. गुंतवणूक करण्यापूर्वी आपल्या अर्थसल्लागाराचा योग्य सल्ला घ्यावा.
आणि हो, लेख आवडला असेल तर कमेंटबॉक्स आहेच तुमच्या मदतीला!
